社長ブログ

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建築のあれこれ「金額だけでは決められない!」

今回は、数社の建築業者から相見積りを取り、比較する

際に気をつけなければいけないことについてお話します。

「各社からの見積りを比較検討しようと思ったけれど、

各社とも見積書の書き方が違い、合計金額での比較しか

できないがどうしたら良い?」という相談を受けました。

住宅業界では特に統一された見積り形式というものは無く、
・坪単価〇〇万円(40坪基準)
※坪単価は、坪数が減ればその分上乗せされます
その他はオプション一式〇〇万円
・本体工事費は〇〇〇万円
その他付帯工事費は別途〇〇万円
・材料費と人件費を分けている
・各工事項目金額が一式金額となっている
・各工事項目が単位面積等で表示されている

業者の経費も同様で、
・工事項目とは別に記載してあるもの
・一部を各項目に上乗せして記載してあるもの
・全てを各項目に上乗せして記載してあるもの
など様々です。

ですから一般の方が数社の見積書を比較検討するのは

まず不可能に近いと思われます。解決方法としては、

非常に難しいことですが、見積り書を出してもらう際、

各会社に見積り書の形式を合わせてもらうよう依頼を

することです。そうすることでに、どんな工事項目が

あり、どの商品を使い、工事範囲は何処まで?等など

内容を細かく比較することができます。

これが重要なポイントの一つです。

しかし、先にも書いた通り単純な金額の比較は経費の

乗せ方等、会社によって違う以上、あまり意味があり

ません。

ではどうしたら良いのか・・・・?

当社では、家を建てる方が冷静な判断と的確な行動を

起こしていくために必要な情報をこれからも発信して

いきたいと思います。

もし、判断に迷っているならいつでもご相談下さい。

 

建築のあれこれ「ちょつと気になる話」

最近、ひとつ気になる話を耳にしました。

それは、宅地の造成の際に産業廃棄物等を埋めて

しまった為、数年後臭いがでて住民が大変困って

いるそうです。これは本当にひどい話です。

今でもこんなことがあるのですね。

実際、お客様としては購入する時、そこの造成に

どんな土を使い、地面の下はどうなっているかは

造成をした業者にしか分かりません。

業者のモラルの問題?と言ってしまえばそれまで

ですが本当にひどい話です。

家とは本当に一生に一度の高価な買い物ですから、

業者任せにせず、少しは建築の一般的知識を身に

つけることも必要だと思います。

知識をふりかざし、業者を言いくるめるのは問題

ですが、無いよりはあった方が良いと思います。

満足できる家づくりをするためには、まず失敗を

しない家づくりを勉強することが大切です。

「家づくりに失敗した」という声を少しでも減ら

せるよう、当社では皆さんのお役に立てる勉強の

場をできるだけ多く提供したいと考えています。

皆さんのお知りになりたいことは何ですか?

疑問・質問何でも結構ですから教えて下さい。

ご家族の安全や安心を最優先した健康な家づくり

について一緒に勉強しましょう!!

建築のあれこれ「最終的には予算?」

当社『やすらぎ通信』を毎月お読みいただいている方から

「近所に、土地付き中古住宅の売り物件が出ているので、
一緒に見てほしい」との依頼があり同行しました。

35坪の土地に築17年のツーバイフォー工法の3階建て。

タイル張りの外壁はまだきれいでしたが、1階部分を印刷

会社事務所として使用するため、イメージがわきにくいが、

2階、3階が住居になっており間取りは十分。

けれど、購入してもそのまますぐ住めるというわけでなく

どうしてもリフォームが必要なため、その費用を上乗せ

すると予算オーバー!

・交通の便はよし
・環境もまずまず

悪い物件ではないけれど、やはり最終的には予算が・・・

自分達の希望する物件を探すのはなかなか大変ですが、

家は家族の安全を守るものです。

慎重に考えていただきたいと思います。

当社で役に立つのであれば何時でもお声掛けください!

建築のあれこれ「分譲チラシにご用心⑤」

「建築家が集客のカギ?」

最近、大手ハウスメーカーも「建築家と家を建てる」と

いうようなイメージ戦略をとるところが数多くあります。

新聞広告やチラシでも、複数の建築家から選べる新しい

建築システムなどを宣伝をしています。

(もちろん、地域によって違いがあります)

その多くは、すでに建築する住宅会社が決まっており、

土地と同様『建築条件付き建築家利用システム』とでも

いうようなものです。

この仕組みは、建築条件付きで土地の販売をするよりも、

はるかに住宅会社のリスクが減り企業イメージも高まり

ます。

土地仕入れのリスクも無くて、建築家を希望するお客様

だけにその設計料を負担してもらえばいい、というわけ

です。住宅会社にとっては堂々と設計料を申し出ること

ができます。設計料負担が大きいという印象を持たれる

お客様には、従来の設計施工を提案し、いずれにしても

自社で施工が担当できるのです。

展示場もいらず、土地を仕入れる必要も無い。

規格プランが多く自由設計ができないという汚名も返上

できます。しかも「建築家」という第三者が入ることで

安心感まで演出しています。

住宅会社側には大変都合の良い「仕組み」です。

後は、イメージのいいチラシや広告などで相談会を演出

すればOKです!

これでお判りになりますか?

「イメージを利用している」のですが、建築家の多くは、

今のところその点にあまり気づいていない様子です。

ところで、「建築家」って誰が認定するのでしょうか?

テレビや雑誌、ネットなどで数多くの自称「建築家」が

「作品事例」と称して、設計した事例を紹介しています。

「作品」です。「設計」ではなく・・・

 

建築のあれこれ「分譲チラシにご用心④」

前回、分譲チラシの落とし穴を紹介しました。建築家の

設計した『デザイナーズハウス』を前面に出すことで、

消費者の購買意欲がかきたてられます。しかも土地付き

一戸建てが、頭金・ボーナスゼロで月々7万円台・・・

まさか、宅建業法違反の広告とは、一般消費者は気づか

ないでしょう。都庁に赴きチラシの内容確認と業者名簿

の閲覧をしました。そうしたら・・・

でも、建築を専門とする一級建築士が、

「土地取引は専門外だから宅建業法違反とは知りません

でした」というのは、一般消費者には考えられないこと

でしょうね。

また、設計監理の「監理」とは、どんな業務でどこまで

責任範囲なのか・・・

仮にお引渡し後、施工上の問題が起きた際は、総責任者

として、工事費の負担も含めて責任を取れるのか?

「私は設計だけしたので、施工については工事業者に聞

いて下さい!」

これでは、不祥事を起こした企業トップや政治家と何ら

変わりません。

契約上、設計と監理の見積項目を分け、発注者の都合で

「設計だけを依頼」したのであれば、施工については

「業者の責任」といって、逃れることは可能でしょう。

しかし「設計監理料」までしっかり貰っていたら??

監督責任として、少なくとも監理料は返金するくらいの

気概は欲しいですね。

残念ながらそんな設計者に私は会ったことがありません。

建築のあれこれ「分譲チラシにご用心③」

今回は「おとり広告」についてお話しします。

昨年、相談を受けたお客さまも、チラシで見に行った土地が

気に入り購入を決意!! しかし、土地の所有者が全く別だと

気づいたケースがありました。

たまたま所有者だと聞いた人が仕事関係の知り合いで電話で

確認したのです。(不動産業者のウソが発覚!!)

このようなものを『おとり広告』といいます。

「え~、でも建物はフリープランで、土地購入が決まって

設計をする『建築条件付き』の土地分譲もあるでしょう?」

そんな声が聞こえてきそうです。

そうなんです!

『建築条件付き』のように、3ヶ月で工事請負契約に至らな

ければ契約が停止という条件が付いていれば消費者の保護は

可能です。

不動産の売買契約でも、条件によってはクーリングオフも

出来るのです。

このような広告で、欲しい物件だった場合は、まず広告主を

みましょう。このチラシの場合は、企画・媒介が2社。

売主・事業主の表示はありません。

宅建業の認可番号は ■東京都知事(1)第○○○○号

2社とも、知事のすぐ右の数値が(1)で会社名はカタカナ。

何業をやっているのか分からないような名称です。

この数字は、宅建業登録の更新回数(5年毎)を示している

ので、まだ、宅建業として業務を始めて日の浅い会社という

ことになります。

念のため、都庁に行き、業者名簿を閲覧しました。代表者の

経歴や会社の財務諸表、行政処分歴など誰もが閲覧できます。

そうすると、いろんなことが見えてきました・・・・

建築のあれこれ「分譲チラシにご用心!②」

この広告は、もしかして『宅建業法』違反?!

「青田売り」

最近、学生の就職も厳しくなっていますよね。

バブル経済華やかかりし頃には、優秀な学生を早く

確保しようと『青田買い』という、就職協定を破り

早く内定を出す企業がありました。

住宅・不動産業界では、逆に「青田売り」という

ことばがあります。これは、業界の協定を破って

早く売りさばいてしまおうというものです。

マンションや建売住宅は、業者側が土地を入手し、

お客さんが入居するまでに、かなりの月日が経過

します。その間、設計費用や建設コスト、会社の

経費や金利負担などが掛かります。

企業側としたら早く広告を出し営業活動をしたい

訳です。できれば、建築着工前にお客さんを見つ

けておきたいと考えます。建ててしまってから、

「売れなかった」では大変ですからね。

そこで『宅地建物取引業法』という法律で一定の

ルールを決めています。まだ建物が建っていない

「青田売り」の物件を広告する場合の制限です。

『宅建業法』では、未完成の宅地や建物は、開発

許可や建築確認を受けるまでは、広告等の表示を

してはいけないことになっています。

もちろん、営業マンの口頭による説明も禁止です。

次回は、「おとり広告」についてお話しします。

建築のあれこれ「分譲チラシにご用心!」

★おとり広告!?
チラシはA2サイズの大きなフルカラーで両面刷り。
表には、コンピュータ・グラフィックスで作成した

BOXタイプの住宅が3棟ならぶ完成予想図と建築

デザイナーの写真や彼の経歴まで並んでいます。

そして、裏面には標準仕様として某有名メーカーの

設備のイメージ写真が入り、結露を防ぐペアガラスを

全居室に採用とも書かれています。

「へぇ~ このグレードで土地+建物がこんな金額で

出来るんだ!一体、土地価格はいくらなんだろう?」

プランと価格に目をやると、土地面積と延床面積、

そして税込価格くらいしか出ていません。

あらためてチラシを隅々まで見ていきました。
「どうもこの表現は気になるなぁ・・・」

ペアガラスを「全居室」に・・・ということは、
浴室やトイレは、ペアガラスは使わないということ?
「これじゃ、ヒートショックなどの問題があるなぁ~」

その下には、『(財)性能保証住宅保証機構』に認定

された住宅です、というキャッチコピーがあり、

信頼のおける第三者機関である専門の検査員による

現場審査や保証の裏づけで、長期にわたる保証を

しっかりバックアップします。

安心の10年保証です、と続いていました。

信頼を得られそうな文字は並んでいるものの全然

でたらめ。住宅業界にいる人間でさえ見過ごして

しまいそうなほど、上手な表現です。

そして『分譲概要』・・・・???

建売住宅であれば『建築確認番号』の表示がある

はず。

現地の写真は、古い倉庫が建っているモノクロ。

この広告は、もしかして『宅建業法』違反?!

建築のあれこれ「欠陥住宅を考える」

なぜ欠陥住宅は起こるのか?

よく「予算がないと手抜きが起こる!」というような

ことを言われます。だからローコスト住宅はどこかで

手抜きをしているのだと・・・

思い浮かべて下さい。

仕事の能率の悪い社員や職人、あなたのまわりにも

一人や二人はいるのではないでしょうか。

が、いくら効率の良くなる道具を与えても、劇的に

変わることはありません。

じゃあお金を与えたら・・・

時間をたっぷり与えたら・・・

どうでしょうか?予算や工期の問題ではないのです。

もともと要領の悪い人、効率を考えない人は本人が

望むような条件を与えても、決していい仕事は出来

ないのです。

逆に、段取りの良い社員や本当に腕の良い職人は、

与えられた予算、納期の中で創意工夫をします。

無駄な手間を省き、きちんと納まる方法を常に考え

実行できるのです。

条件が厳しければ、知恵を働かせるのです。

「競争力」は、厳しい条件によって培えるのです。

「予算がないから・・」

そんな言い訳をした時点で、腕や実績を見ずとも、

その会社や職人の力量が自ずと知れるものです。

企業も、職人も、設計者も同じだと私は考えます。

建築のあれこれ「賢い住宅展示場の情報収集法②」

今回は、展示場での情報収集法についてのお話しです。

最近は、「見学だけ」とか表示したバッジもあるようです。
そのようなものがあれば利用して損はないでしょう。

そんな用意はなく、従来通り、来場者名簿に記名しないと

詳しい説明や詳細資料をもらえない場合は、

「建築予定:3年以上先」「住まい:分譲マンション」

「予算:1500万円」としておきましょう。

目先の業績に必至になっている営業マンは、時間のかかり

そうな客、予算のない客はほとんど相手にしません。

恐らく、郵便物で案内があるのが関の山です。

展示場ではカタログに載っていない情報こそ集めましょう。

例えば、担当者自身のクレーム事例と対応方法や、自分と

同世代の客の購入単価(坪単価ではありません) 等など

答えにくい質問をした際きちんと説明してくれる業者なら

安心できそうです。

そして、集めた情報をきちんと比較してみましょう。

そうすると展示場の豪華さに惑わされず、おぼろげながら

どこが良いのかが見えてきます。

わざわざ展示場に行くのですから、自分の知っておきたい

ポイントを絞り、ご自身の目と耳で確認して、納得のいく

住まいづくりに役立ててください。
 

建築のあれこれ「賢い住宅展示場の情報収集法①」

皆さんは、「そろそろ自分たちの家を」と考えた時にどのような

情報収集をされていますか?

住宅雑誌、チラシ広告、インターネット...

でも、大抵の方が一度は『住宅展示場』に行かれるのではないで

しょうか?

住宅展示場なら、各社が集まっているので比較検討ができるし、

実際のモデルがあるので、自分たちの「家」のイメージが掴める

だろう・・・

住宅展示場は情報の宝庫!?

住宅展示場は、多くのメーカーがモデルハウスを出展しています。

スタッフから説明を受け、少しずつイメージが湧いてきます。

そして、一巡した後、スタッフからアンケートを手渡されます。

「比較検討も出来たし、土地や資金面の情報も欲しいから名前や

連絡先くらいいいだろう・・・」

あなたは記入した時点で「個人情報」を渡してしまいました!

カタログやパンフレットをもらって、「後は自宅でじっくり検討

すればいい・・・」 そして帰路につきます。

その日の夜、

「こんばんは。○×ホームです。たまたま(?)お近くまで来まし

たので、参考となる資料をお持ちしました」

後はご想像の通り・・・

ということで、展示場では決して記名してはいけません。

住設建材メーカーのショールームでは、たとえアンケートに記入

しても、自宅まで押しかけてくる営業マンはいません。

でも、なぜか住宅展示場では営業マンが押しかけてきます。

展示場は、本来消費者が情報を集める場所であるべきなのに、

メーカー側に個人情報を集められる場になっています。

これでは本末転倒です。

次回は、展示場での情報収集法についてお話しします。

 

建築のあれこれ「請負という仕事・続き」

建築資材を購入し、職人を手配して完成お引渡しまで

請負業者と呼ばれる会社がすべて責任を持ちます。

一手に任せられるから、お金の段取りだけすればよく

なりました。業者側も基本的に「技術屋」さんなので、

お金よりも仕事の喜びが優先です。

この頃は施主からお預かりしたお金がまだ建築資材や

職人の手間賃に多く費やされていましたが徐々に変わ

ってきたのは、依頼されるのをただ待つのではなく、

営業職の人材を採用して仕事を自ら取るようになって

からです。

立派な本社ビルを建て、営業マンを大量に採用したり、

住宅展示場に次々出展していきます。

豪華なカタログや、モデルハウスなどもつくっていき

ます。施主が購入する資材のコストも職人の手間賃も、

この頃になると全く分からなくなります。結局、施主

から預かった代金の中から資材購入費と職人さんたち

の手間賃を支払い、残金で会社の利益を出すのです。

このようになってくると「残ったお金」で賄うという

よりも、「賄うお金」を確保した上で、残ったお金で

施主の家を建てるのでは?と、疑われるようになって

きませんか。だって、固定経費が膨大に掛かっている

わけですから。また、この経費を賄うために、新しい

見込み客を探す行為にお金を投資していきます。

投資できるほど、儲けているということです。

「うちの経費を賄うために、鉄筋量でも減らせ!」
「どうせ、形さえ出来れば素人には分からない!」

ごく一部かも知れませんが、こんな業者が出てきても

おかしくありません。今の家づくりは「請負業者」が

あまりにも経費を掛けすぎています。それは販促経費

だけではなく、プランを依頼され、敷地調査や間取り

・見積書作成などでも社内外に多くの人材が必要です。

しかし、例え「契約ゼロ」が続く営業マンでも、給与

だけでなく、設計や見積などお金にならない数多くの

業務サポートが必要です。そんな従業員を何人も抱え

ていたら、家の方にお金は回るでしょうか?

あなたが個人のお金で他人に買い物を頼む時、こんな

に経費が掛かる人に、内訳も分からずに任せますか?

もし、あなたが家づくりを相談する先を選定する際も、

このような「判断基準」もあることをお忘れなく!

建築のあれこれ「請負という仕事」

請負とは、仕事を完成まで引き受ける代行業です。

多くの人は「住宅は買うもの」と考えています。

確かに、マンションや建売住宅は「買い物」です。
販売会社と「売買契約」を結ぶのですから・・・

しかし、注文住宅は「買い物」ではありません。
施工会社と「請負工事契約」を結ぶからです。

では請負とは・・・材料を買ってきたあと、完成

させるまでの報酬を決め、全てを引き受ける仕事

です。住宅の場合、施主側は殆んど詳細の知識は

ありません。「ああしたい・「こうしたい」との

希望を伝えるだけ。金額に関しても、どの位用意

すればいいのかよく分からないところでしょう。

従来は、大工さんや左官屋さん等には日当として

手間賃が支払われていました。

材料は施主側が手配するか、職人さんに手配して

もらうかです。この頃は材料コストも日当も施主

自身が大まかに把握できていたので、こんな頃は、

まあ任せてもそれほど心配はなかったことでしょう。
建物の出来栄え、工事代金の使途に関しても・・・。

このような職人達が手掛けてきた家づくりの仕事を、

完成まで一手に引き受ける商売を始めるところが出て

きました。これが「請負業」と呼ばれる建設業者です。

次回に続く。

建築のあれこれ「建築本体工事で家は建つ?」

建築本体工事って?
住宅の価格は、よく「坪単価」で判断されます。
不思議だと思いませんか・・・?

住宅会社の見積書を見ると、『施工面積』×『坪単価』で

建築本体工事の価格が記載されています。建物の形状や

どんな素材を使っているのか、全く関係なしです。

車だって、パソコンだって性能や使われている素材により、

金額が決まります。それが「高いか・安いか」は購入者が

比較検討します。判断基準は、「性能」と「価格」です。

そして、より使い勝手を求めてオプションも検討します。

そもそも『建築本体工事』というのは通常、基礎、構造体、

外壁やサッシ、屋根材から内部の設備機器まで入ります。

給排水の配管は、建物の外周から1m程度をみています。

ですから、敷地を通って上下水道の本管までの接続には

別の工事が必要です。

そして、地盤が悪ければ『杭打ち』などの地盤改良工も

発生するでしょう。

このように、建物の立地条件により変わる工事を

『別途工事』または『附帯工事』と呼んでいるのです。

本来は、この『建築本体工事』と『別途工事』で、

最低限の生活が可能な住宅が出来上がるはずです。

あとは、外構工事や照明、カーテンなどを購入し、工事

代金を払い、登記や納税をすれば「わが家」となります。

ローコスト系フランチャイズやハウスメーカーは、少し

でも基準と違う仕様を依頼すると全て『オプション』と

して追加されていき、変更して「減額」されるものはなく

「増額」されるものばかりです。更に設計料や申請、検査

などに掛かる「必要経費」や仮設トイレなどの「諸経費」

という項目があるのです。これで○○○万円工事費に上乗せ

されます。

しかももっとビックリするようなテクニックが・・・。

建築のあれこれ「リフォーム工事の際の要点」

築25~30年、一戸建ての全面リフォームを検討する

際の、一般的な工事内容の要点をまとめます。

1.屋根・壁・防水工事
・屋根は、高圧洗浄して表層を塗り替えるのか、

一度既存を撤去して、新規にやり替えるのか。

やり替える場合、屋根の素材は何か。

・壁は、シリコン塗装かウレタン塗装なのか。

また何度塗りか。

・バルコニーは、FRP防水かウレタン防水か。

2.断熱工事(断熱材の交換、サッシの交換)
・断熱材は、床下、壁、小屋裏に入れてあるか。
また、それぞれに使われる素材は何か。

・サッシは、ガラスだけの交換か既存の内側に

サッシを設けるインナーサッシか、枠だけを

残しサッシを交換するカバー工法か。

3.内装・設備工事
・各部屋の床の仕様は何か。

フローリングの場合、無垢か突板か。

・各部屋の壁の仕上げは、ビニールクロスか

漆喰か珪藻土か。

・内部ドアの仕様は、無垢か突板かシート貼りか。

・収納扉、中棚やパイプ他収納造作の有無。

・キッチン、バス、洗面、トイレの設備仕様は

何か。また定価は。

4.その他
・空調工事の有無と隠ぺい配管か露出配管か。

・カーテンレールの有無と照明器具の有無。

・現場管理費、諸経費の有無と比率が適正か。

*素材については一長一短で価格も異なります。

現在、どの会社に依頼するか悩まれている方は、

参考にしてください。当社では無料個別相談も

承っていますので、是非ご活用ください。

建築のあれこれ「リフォームの落とし穴・定額制に気をつけろ」

『定額制』の落とし穴

予算オーバーがないので親切だと思うかもしれません。
しかし、実は業者側にとって都合の良い仕組みです。

相談された時点で予算が分かっているということです。
予算内で出来ることだけ組み立てればいいのです。
自社利益を確保し、下請けへの実行予算もすぐ決まり

ます。「この金額で現場に行ってくれ!」

下請け業者は、予算があわなくてもしぶしぶ現場に行き

ます。下地補強が必要でも、見て見ぬ振りして仕上げを

します。塞いでしまえばお客さまには全く分かりません

から・・・。リフォームの場合、下地が狂っていない方

がまれなのに・・・ですよ!

しかし、元請業者はこれで利益確保。
見積明細も不要で駆け引きもありません。
お客さまにとって安心のサービスといえるでしょうか?

定額やリフォーム・パッケージを利用するときは、必ず

見積の明細を要求して下さい。
恐らく下記のような回答が返って来るでしょう。

「細かく見積ると、かえって高くなってしまいますよ」

こう言われたら、勇気をもって

「高くなっても構わないから、明細を出して下さい。
明細を見て工事の内容を判断します」と言いましょう。

細かく見積って高くなる根拠がどこにあるのでしょう?
もし、本当に高くなるのであれば、提示金額は「手を抜く」

と同義語です。きちんと見積ればそれだけの作業量がある

ということですから・・・

明細を提示できないような業者とは契約しないことです。
これは、『建築条件付』の新築にも同様でしょう。
例え大手でも毅然とした態度で求めることが大事です。

堅実な会社であれば、必ず見積の根拠があります。
それが定額でも、パッケージ料金でも・・・。

建築のあれこれ「リフォームとリノベーションの違い」

◆リノベーションとは

リノベーションとは、建物の骨組みだけを再利用し、

内部をそれまでと全く違う状態に作り変えること。

日本では、多くの住宅が30年前後で建替えられてき

ましたが、これまでの住文化への反省から昨今では、

「長期にわたって利用可能な住宅」という考え方が

定着しつつあります。また、新築と比べて、

・物件の選択肢が多い。
・総費用を抑えることができる。
・自分の希望通りの生活空間を実現できる。
・取得時からの資産価値の目減りが少ない。

等をメリットと考えて、リノベーションを選択する

人も増えているようです。

◆リフォームとリノベーションとの違い

一般的に、リフォームとは「元の状態(新築時)に

戻すための改修」の意味で使われることが多く、

リノベーションは主に「新築時とは根本的に異なる

生活空間に改修する」場合に使われます。

◆リノベーション計画時の注意点

リノベーションには以下の方法があり、資金計画の

注意点がそれぞれ異なります。

①既に所有している建物をリノベーションする場合

費用を自己資金で準備できれば問題ありませんが、

購入時(新築時)の住宅ローンの残債があると、

予定額の資金を調達できない場合がありますので

ご確認ください。

②新たに、中古マンションや中古戸建てを購入し、

リノベーションする場合

住む場所に拘りがあるのなら、不動産業者を通じ

希望のエリアで中古物件を購入して、業者を選定

するのも1つの方法です。

自己資金で費用を準備できれば問題ありませんが、

借入が必要な場合は住宅ローンよりも金利が高い

リフォームローンを使う必要があります。

新規に物件を購入する為の住宅ローンとリフォーム

ローンを合わせた返済になるため、ある程度の自己

資金を準備して計画を進めた方が無難です。

③リノベーション済みの物件を購入する場合

流通している物件数は②よりも少なくなりますが、

希望のエリアに物件があれば新築マンションや新築

戸建てを買う場合よりも総額を抑えることができ、

ライフスタイルに適った住まいを持つことが可能です。

改修済み物件を購入することになるため、既存建物の

耐久性などが分かりずらい点はありますが、①や②の

ケースと比べ時間がかからず、比較的少ない自己資金

でも購入ができるのが大きなメリットです。

また、借入には住宅ローンを使うことができますので、

資金調達に伴う労力も新築マンションを購入する場合

とほぼ変わりません。

建築のあれこれ「リフォームか建て替えか?」

持ち家の築年数が古く、大規模なリフォームが必要になった際、

リフォームか建て替えかで迷うことがあります。

その判断のポイントは構造の状態です。

例えばリフォームした部分があと20年はもつとしても、構造が

10年しかもたないのであれば、10年後に構造部分の補強工事が

必要となり、その後もモグラ叩きのようになっていきます。

鉄骨造やRC造など長持ちのする構造は、内装だけを何度も

リフォームすることも可能ですが、木造の場合は構造の劣化が

早いため、構造もまず傷んでいると考えた方が無難です。

内装と構造をバランスよくリフォームして、双方の耐用年数を

合わせることが重要ですが、そうなると費用もかさみ、どうせ

それだけかけるならと、オールリフォームを検討することにも

なるでしょう。

オールリフォームとは構造以外の全てをリフォームすることで、

多くの場合、構造の補強も同時に行います。

が、一般にオールリフォームは新築するよりも割高といわれて

おり、法規上、新築してしまうと元の床面積が取れないケース

以外はあまり行われません。

また、近年ではリフォームローンの充実も目覚ましいものの、

依然としてローンの主力商品は、新築を対象としており、特に

築年数が古い住宅のリフォームはローンが組みづらくなります。

このような理由から、木造に関しては内装のほとんどを替える

ようなリフォームが必要になった際には、十中八九建て替えた

方が合理的といえます。

また、鉄骨造やRC造でも作られた時期によっては一般に言わ

れている耐用年数を満たせない場合があり、念のために構造の

状態をプロに調べてもらうことをお勧めします。

建築のあれこれ「カビ対策」

カビは一定の条件が揃うと、どこにでも繁殖します。

浴室の壁・天井の隅・家具の裏側・押入などに多く発生し、

アレルギーの原因にもなりますので、部屋の換気と掃除を

こまめに行い、カビの発生を防ぎましょう。

◆家具の配置

置き家具などは、壁から10cmほど離して置くと、家具の

裏側も換気が行き届き、カビの発生を防ぐことができます。

◆浴室の換気と除湿

最もカビが繁殖しやすいのは浴室です。

カビを防ぐには、湿気を除くことが第一なので、入浴中や

入浴後の換気が大切です。

飛び散った石鹸の泡に含まれる垢などは、カビの栄養源に

なります。換気、除湿に加え、掃除をきちんと行うことで

浴室のカビ対策は万全でしょう。

◆下駄箱・玄関収納の除湿

濡れたままの靴や傘をそのまま収納すると、カビの原因に

なりますので、しっかり乾かしてからしまいましょう。

梅雨など湿気の多い時期は、収納の扉を開け、扇風機で

風を送ると除湿に効果があります。

◆押し入れの除湿

押し入れには物を詰め込みすぎないようにし、時々風を

通すようにしましょう。スノコなどを敷くのも効果的です。

建築のあれこれ「良い土地・悪い土地」

一般的に「良い土地」と言われている土地とは?

  • 駅から近い
  • 住環境に恵まれている
  • 広い道路に面している
  • 間口が広い
  • 土地の大きさが手ごろ(30~40坪)
  • 道路との高低差がない

では、逆に「悪い土地」とは?

  • 駅から遠い
  • 住環境が悪い
  • 前の道路が狭い
  • 間口が狭く奥行きが長い(旗竿などの変形地)
  • 土地が小さ過ぎる(狭小地)
  • 道路との高低差がある(傾斜地)

しかし、この考え方はあくまで一般的なものであり、

何を重視するのかにより、評価は全く違ってきます。

中には、景観の良い斜面を重視する方もいますし、

頻繁に電車に乗る習慣のない方は、駅から遠くても

何も不自由はありません。

つまり、一般的な評価が、ひとりひとりの価値観に

合わせた評価と必ずしも一致するわけではないので、

一般的に「良い土地」「悪い土地」とは言えないの

です。

土地を選ぶ場合は、家族にとって何が大切かを十分

に検討して、それに見合った土地を購入することが

大切です。

結局、誰にも当てはまる良い土地、悪い土地という

ものはなくて、建て主が、自分のライフスタイルに

あわせて土地を選び、結果、最大限に土地の魅力を

引き出せたとき、それを「良い土地」ということが

できるのだと考えます。

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