社長◆Blog
地盤にも瑕疵担保責任が有るのか？(続きその１）
地盤調査がクローズアップされ始めたのは、ここ１０年
くらいの話です。
でも、かなりの戸建住宅、特に、比較的軽量な木造住宅
ではそれほど重要視されていなかったように思います。
施主はともかく、業者ですら楽観視する時代でした。
しかし、今は違います。
阪神淡路大震災を教訓に、建物の耐震性はもとより、
建物を支える地盤への認識が一気に高まりました。
それは、平成１２年の建築基準法改正、同じく１２年の
品確法の施行に裏付けされています。
地盤は建物ではないので品確法の瑕疵担保の対象となる
住宅の基本構造部分には含まれません。
けれど、
「地盤の状況を配慮しない基礎を設計、施工した為に
不同沈下が生じたような場合には、基礎の瑕疵として
本法の対象となる」とされています。
※建設省監修
「図解・住宅の品質確保の促進等に関する法律」
より抜粋
もしも、地盤調査を実施しなかったり、実施しても、
その結果に応じた地盤補強対策を行わなかったことが
原因で、基礎に不具合が生じた場合は瑕疵担保責任が
発生します。
万が一、地盤トラブルが起これば、当然そこに暮らす
施主にとっての危険と精神的苦痛は耐えきれないもの
になるでしょう。
そして、施工した建築会社にとっても多額の補修費と
信用失墜という計り知れないダメージが及びますから、
地盤調査と必要な補強対策は、必ず実施されるように
なりました。
また瑕疵担保責任保険に加入する際には、対象となる
住宅の地盤調査が原則義務付けられています。
たった１０年の間に時代が変われば変わるものですね。
でも、私はとても良い方向性だと思います。
今回もここまで。
更に次回に続きます。
ご家族の安全を守る家づくりをご提案
渡辺
地盤にも瑕疵担保責任が有るのか？
購入された土地の地盤調査の結果、
「地盤改良工事の必要あり」の判定が出たとします。
調査データに合わせ、選択した補強が仮に柱状改良
工法とすると、建築面積にもよりますが補強費用は
百万円前後になりそうです。
住宅部分はリフォームやメンテナンスができても、
あとから地盤を何メートルも補強するのは至難の
業ですので、たとえ想定外の出費でも覚悟しておく
必要があります。
建築業者や不動産業者の中には、
「ここは●●年以上も家が建ってたから大丈夫です」
と無責任なことを言う人がいます。
こんな言葉を本当に信じられますか？
プロが言うのだから大丈夫だろうと思うかもしれ
ませんが、実はほとんど何の根拠もなく言っている
だけなのです。
宅建業者に義務づけられた「重要事項説明」には、
地盤のことは含まれていませんから、単に気休めを
言っているだけだと思った方がいいでしょう。
また決断前に、購入予定者側の費用負担で構わない
から調査をさせて欲しいと申し出ても、断られる
ケースが結構有ります。
何故なら大半の売主は、地耐力が弱いという結果が
でたら、値切られたり断られるかもしれない、と
考えるものです。
だからあくまでも「現状渡し」を主張する訳です。
つまり、土地購入の際は、どんなに不安を抱いたと
しても、地盤の強弱を見極めないままに決断しなけ
ればならないのが実情です。
今回はここまで。
次回続きをお話します。
ご家族の安全を守る家づくりをご提案。
渡辺
リフォームを検討する
リフォームを検討する際
・築３１年の住宅は、昭和５６年（1981）の新耐震基準を
クリアしていない可能性がある。
＊まだ持ち家の３分の１は昭和５５年以前に建てられ、
耐震診断も耐震改修工事もなされていない。
・構造や断熱といった最も大切な住宅の基本性能部分、
あるいは、キッチンや浴室など住設機器に手をつける
場合は１０００万円を超える大規模工事になる可能性が
大きい。
・建物の構造や状態によっては希望する間取りへの変更が、
困難な場合も考えられる。
・コストを優先するあまり中途半端なリフォームになれば、
今後の人生のなかで、リフォームを繰り返すことになる
かもしれない。
・場合によっては建築士など専門家による建物検査や診断を、
受けることが必要になるかもしれない。 等など
考えなければならない大切なことが沢山あります。 確かに、明日急に崩れてしまうことも無いでしょう。 今の住まいに不満を感じていることは事実です。 手遅れにならないうちに、まだ何とか住めるうちに 自分や家族のライフプランと、かかるコストをよ～く考え、 どんなことでもお気軽にご相談下さい！ 渡辺
でも、いろいろ考えていると段々判らなくなり、多くの
皆さんが異口同音におっしゃいます。
「我慢したら住めないことはない。
今のままでいいじゃない・・・」
ただし、いつまで我慢する必要性があるのか？
たとえ先延ばしをしても、状態がよくなることは絶対に
ありません。
きちんと計画を立てて検討してみることをおススメします。
満足のいくベストな選択が求められます。
建て替えそれともリフォーム？
最近、建替えかそれともリフォームするか？で悩んで
いるという相談を受けました。
お話を伺うと、その方は中古住宅を購入し、現在築後
３１年が経過した建物にお住まいで、まず第一に室内
環境への不満が大きいことがわかりました。
当時は、断熱や気密等のことは余り考えずに建てられた
建物だったのでしょうね。
夏も冬も室温が外気温と同じになるそうです。
奥さんが悲しそうな顔で「冬が来ると、寒くて台所に
居るのが辛いんです・・・」
確かに家事をする身には厳しい季節ですね。
なんでも、家の中での吐く息が白くなるとか・・・
今は、各部屋毎に石油ファンヒーターを使用しており
暖かい部屋から寒～い廊下やトイレ、浴室に行くのに
大変な勇気（？）が要るとおっしゃっていました。
人間は大概のことは我慢できても、暑さ寒さといった
五感にかかわることはなかなか難しいものですね。
更に、ご家族のライフスタイルに合わない間取りや、
使い勝手の悪い住設機器にも少なからず不満がある
ようです。
それらを解消するための計画を、ローン完済を機に
スタートさせたいということでした。
確かに、数十年前の住宅には断熱材を使うなどという
発想はなかったと思いますし、断熱材そのものが
有りませんでした。
そこで、断熱改修を考慮し、家中どの部屋に行っても
温度差の少ない高気密・高断熱住宅にし、冬暖かく、
夏涼しい家づくりを提案させていただきました。
もちろんこれは、壁体内結露が少なく長持ちし、特に
寒い冬はヒートショックの心配がない、更に家計にも
やさしい（光熱費が少ない）住宅です。
お施主様のお悩み解消します。 渡辺
「差別化」 おかしな風潮・・・？
最近の日本の家づくりは、一にも二にも「差別化」
それが一番の売り！と、何かおかしな具合に益々
エスカレートしています。
大手ハウスメーカーも地元の工務店も、デザインや
インテリア、使用する素材や断熱方法といった性能、
更にその価格においても他社との差別化を図ります。
ＣＭでは、歴史ある街並みを使い「住環境」の大切さ
を訴えていても現実は他社との競争に勝ち抜くために
営業マンは競合他社との違いを声高に叫びます。
自社の優位性を猛烈にアピールします。
差別化・・・
その結果がどうなるか？
住宅地は、デザインもカラーもそしてコンセプトも
バラバラ・・・
それぞれを見ればどんなに立派な家であっても、
和風あり洋風ありデザイナー住宅あり・・・では
素敵な街並みとは言えません。
魅力ある住宅に求められる要素は、
その家の住み心地だけではなく、街並み、周辺環境も
大いに影響されるはずです。
それが無い日本の住環境では、欧米のような中古住宅の
流通市場が、なかなか根付かないわけですね。
結局、このままでは日本における不動産の価値は、
いつまでたっても建物を壊したあとの「更地」でしか
ないのです。
今、国が主導する長期優良住宅のプロジェクトが行われて
います。
長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた
優良な住宅を増やし、良好な景観の形成に配慮した居住環境
づくりを目指すという内容。
いくら家の長寿命化が進んでも、
（長寿命化は大変良いことです）街並みや住環境の整備が
伴わなければ、ただ長持ちするだけの住宅を増やす結果に
なる危険性をはらんでいるのではないでしょうか。
差別化は企業努力ですから悪いことではありませんが
家づくりに携わっている者としては何かスッキリしません。
皆さんはどう思いますか・・・？
住む人の想いを形にする家づくり。 渡辺
普遍性がポイント
大晦日、知っている出演者を新聞で確認しながら
久しぶりに紅白歌合戦を観ました。
普段はまったく歌番組を観ないので、残念ながら
大半の出演者がわかりませんでした・・・
当然、ＡＫＢ４８・・・？
やっと最近読み方を知りましたが、今若者の間ではとても
人気があるようですね。
昔のおニャン子クラブやモーニング娘と同じコンセプト。
一人ひとりをみればまったく異なる顔立ちで背丈もバラバラ。
とり立ててビックリするほどのスーパーアイドルはいなくても
同じ衣装を着て同じ動きをすると、魅力的な人気集団に変わり
ます。
そうすると、一人ひとりのちょっとした個性の違いが、
光ってくるから不思議です。
もしもメンバーの中にミスコン優勝者とかスーパーモデルが
紛れ込んでいたら・・・こうはいきません。
集団のバランスが崩れてしまいます。
身近にいそうな普通っぽい女の子でなければダメなんですね。
ここでは「普遍性」が重要なポイントです。
これは、街並みづくりにも同じことが言えると思います。
価値ある街並みとは、一軒づつをみると異なる住宅であったと
しても、全体を見渡せば統一感があり、誰でも素敵！と思える
街並みです。
整然とした街並みの中に、一軒だけ奇をてらったカタチの家が
あるととても不自然です。
素敵な街並みが熟成すればするほど価格が下落せず、
いつまでも人気ある住宅地が形成されていくことになるのです。
飽きがこず、長～く愛せる家づくりをお勧めします。
渡辺
お得なはずのキャンペーンで高い買い物－２
■月末決算型キャンペーン
その月の内に契約をすると、これだけ安くなります
と契約を迫られるケースもあります。
間取りや資金計画をしっかりと考え、その住宅会社の
こともよくわかっていれば問題はありません。
しかし多くの場合、何も決まっていない状態で契約を
迫ってくるケースがほとんどです。
間取りとライフプランを１～２回打ち合わせただけで、
今後の見通しはどうなるのか・・・？
着工、引渡しの具体的なスケジュールは・・・？
こういった状態で契約を迫ってくることが多いのです。
住宅会社は、月末ごとに売り上げの集計をしています。
その月の契約高を積み上げたい時や、仕事がなかなか
とれずに業績の上がらない会社では、こういった
キャンペーンを打つことがあります。
買う側は、冷静に考えきっぱりと断ってもよいのです。
価格にとらわれ、今買うとお得だ！との思い込みで
契約すると後悔することになるので注意が必要です。
会社の都合で契約をするのではなく、あくまでも
ご自分の判断を誤らないで下さい。
寒さが一段と増してきた今日この頃、
家全体を暖かくしてヒートショックを
起こさないよう気をつけましょう。 渡辺
”お得なはずのキャンペーン”で高い買い物ー１
お得だと思って契約したが・・・実は、そうでもなかったという
失敗例です。
買い物の際、定価より少しでも安く買えたら、誰しも得をしたと
満足しますよね。
住宅会社は、こういった人間の心理をうまく利用してキャンペーン
を仕掛けることがあるので、注意して下さい。
代表的なふたつのタイプのキャンペーンをお教えします。
■展示場売却キャンペーン
住宅展示場は、数年使用すると客層のニーズに合わなくなってくる
ため、展示場売却１棟〇〇〇万円！と目玉商品にした宣伝をして、
お客集めをするチラシをご覧になったことはありませんか？
家が〇〇〇万円なら誰しもがお買い得！と感じますよね。
こういったキャンペーンに申し込むこと自体には、特に問題は
ありません。
ただし、展示場として使用していたので、間取りは既に決められて
おり変更することができません。
実際には、建物のみを〇〇〇万円で売却するため他に費用が必要に
なるのですが、もしこれに当選すればお得かもしれません。
しかし、問題はその後に起きるのです。
申し込みをした人すべてにこんな勧誘があるのです。
たとえば、次のような電話です。
『お申し込みいただき、ありがとうございました。
今回、1等はハズレたのですが、２等が当たりました。
今なら特別価格でご購入いただけます・・・』
この場合は、最初から設定された上乗せ金額を差し引くだけ
なのですから決してお得とはいえませんのでご注意を。
次回に続きを！！
寒さが一段と増してきた今日この頃、家全体を暖かくして
ヒートショックを起こさないよう気をつけましょう。 渡辺
建築費以外の諸費用・2
予期せぬ費用を計算に入れていなかつた！！
家づくりは、予想以上にお金がかかります。
でも、その費用は家を建てる人全てにかかるわけでは
ないものもあるので、気をつけて下さい。
前回に引き続き、想定外として考えられる費用について
お話します。
■土地の仲介手数料
不動産屋から直接、土地を購入する場合には、仲介手数料は
かかりません（その不動産屋が売主の場合）
しかし、不動産屋を仲介して、土地を売主から購入する時は
仲介手数料が必要になります。
■仮住まい費用
賃貸から引っ越す人は必要ありませんが、家を建替える人は
工事をする間に住む場所を用意しなければなりません。
物件によっては、家賃のほかに敷金や礼金がかかることも
想定しなければなりません。
■引越し費用
多くの人は、引越し業者に依頼しなければならないでしょう。
その費用も資金計画の中に入れておきましょう。
建替える人は、仮住まいへの引越し、新築した家への引越しと
2回しなければなりません。
また、大きな家具やピアノ、タイヤなどは、倉庫を借りて
一時預けることも考える必要があるかもしれません。
■家具、電化製品の費用
家が新しくなると、家具もそれに合わせてつい新しくしたく
なるものです。
また、テレビや冷蔵庫、洗濯機などをこの機会に買い換える
人も少なくありません。
■地鎮祭などの費用
昨今、上棟式や新築祝いをする人は少なくなってきましたが
地鎮祭を行う人はまだまだ多くいらっしゃいます。
その際の、お供え物や神主さんへのお礼の費用も頭に入れて
おいてください。
以上の点に留意していただければ、大体安心ですが、結構
いろいろ有るのに驚かれたのでは？
でもこれらは必要なものですのでお忘れなく！！
《小冊子プレゼント》
日毎に寒さが募ってきました。
ヒートショックという言葉があちらこちらで聞かれますね！
家庭内での各部屋毎の温度差が大きいと、心臓に思わぬ
負担がかかり、重大な事故を起こす事が有りますので、
くれぐれもご注意下さい。
ヒートショックを起こさない為に書かれた
【温度バリアフリー住宅】とは？の小冊子ございます。
ご希望の方にプレゼントさせていただきますのでご一報
下さい。
家族に安全な家づくりを 渡辺
安心な場所を探し家を建てる！
今年３月におきた東日本大震災の津波を受けて、今、全国各地の
沿岸部の市や県が、その地で過去起こった津波の事例を調べ
一部公表し始めています。
横浜市や鎌倉市では、過去最大５メートルを超える津波が
起こっており、そのハザードマップやデータを公表しました。
あの津波の恐怖は、全国の人たちがほとんどＴＶ等マスコミを
通して見聞きし感じているわけですから、これから建替え
しようとか、土地を買って新築しようと思っている人たちに
とって、無関心ではいられません。
神奈川県では、今年中に「最大津波、予測図素案」を確定する
そうですが、この動きは各県に伝播するものと思います。
その予測図があれば、これから家づくりをとお考えの方には
心強い適切なアドバイスになると思います。
また、国交省では、ハザードマップポータルサイトを立ち上げて
おりますから、津波だけでなく、あらゆる災害に関する情報を
所得することができます。
ご家族の安全を守る為には、手間暇惜しんではいられません・・
当社でも資料にしてＯＢ客や家づくりの資料請求を頂いた方には、
お知らせしていかなければと考えております。
これからの家づくりはヒートショックを起こさない
家全体が温度差が少ない家づくりが大切です。 渡辺