社長ブログ

今日は建築条件付きの土地について

建築条件付の土地売買はトラブルが最も多い取引です。

建売住宅は、そのほとんどが完成している物件を見て
購入するかどうかの判断をするので、引渡し後の
瑕疵を除いて問題は少ないのです。

ところが建築条件付の土地は、あくまで建物の施工業者が
決まっているだけで、プラン、仕様、設備などは
土地の契約後、打ち合わせをして決定します。

*宅建業法において、建築条件付土地売買とは、

「売主および買主との間において、この契約締結後3ヶ月
以内に、本物件を敷地とする一戸建て住宅を建築する為の
建築請負契約が締結されることを条件として効力を生じる
ものとし、当該期間内に買主が住宅を建築しないことが確定
した時、または請負契約が成立しなかった時は、効力を失う
ものとします。」

前項により、この契約が効力を失った時は、
「売主は受領済みの全額を無利息にて遅滞なく買主に返還する
ものとします。」と定義されています。

ですから、その間に注文住宅を建てるのと同様に、指定された

施工業者と打ち合わせを行い、建築費用、その他の折り合いが

つかなければ土地の契約自体が白紙撤回となります。
ところが、トラブルの多くが、変更はいくらでも利きますよ
という甘い言葉に騙され、同日に請負契約までしています。
いったん契約をしてしまうと前述の定義はあてはまりません。

単に契約違反にしかならないケースも出てきます。
このケースで一番多いトラブルは、請負契約をした後に、
詳細打ち合わせをしたら、金額がとてつもなく上がったという
ケースです。
今まで聞いたケースで特にひどかった例は、
3階建で床面積30坪の請負契約を坪単価50万円で換算し、
1500万円で契約をして、詳細打ち合わせ後にはなんと
追加を含め、合計3000万円になった例もあるようです。

これでは、資金計画も何もあったものではありません。

解約しようにも請負契約をしてしまった後でどうしようもない。
結局は違約金を支払って解約をしたそうです。

なぜ、多くの人がこんな単純な罠にはまってしまうのか?
最大の理由は建売住宅と混同してしまうことだと思います。
建売住宅は、完成されているのはもちろんのこと、
未完成の物件でも確認が下りていて、プランの変更ができません。

一部壁紙などの軽微な変更ができるだけです。
だから、トラブルも少ないのです。
そして、契約は一回だけです。

建築条件付の場合は、
土地は土地で売買契約をして建物は建物で請負契約をします。
必ず、2段階です。

土地を探したことのある人は理解できると思いますが、
土地のみの売り物件は少なくて、良質な土地もほとんどありません。

建築条件付は交渉次第ではその条件を、外すことができます。
粘り強く交渉したり、どうしても欲しいとなれば、
多少金額の上乗せをすることによって外すことができます。

結果的には、安い買い物となるケースもあるようです。

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