社長ブログ

土地価格の不思議!?

家造りをお考えの皆さんは、土地には4種類の価格があるのを
ご存知でしたか?
家造りをする上では、土地から購入する人も、建て替えをする人も
自分の土地についての必要最低限の知識は持っておくべきですね。
同じ土地でも、価格には4つの値段がついています。
この事が一般の消費者にとっては、土地の価格を分かりにくく
しているのではないでしょうか?
 その4種類とは
 ・時価
 ・公示価格
 ・路線価
 ・固定資産税評価額
 という価格です。
【時価】 
  一般的にその地域で売買された制約事例に基づいた金額
【公示価格】
  国土交通省が、土地鑑定委員会に依頼して、基準地となる
  土地の価格を調査するものです。
  政府が公用地を買い取る時や、適正な地価の目安として
  利用されています。
  一般の土地取引の指標とすべく、毎年1月1日時点での
  正常な価格を評定し、毎年3月下旬ごろに発表されます。
  また、これと似たようなものに、基準地価格が有ります。
  毎年7月1日時点で都道府県知事が調整、修正したもので
  公示価格と共に、一般の土地取引の指標となっています。
【路線価】
  国税庁が、道路に面している宅地の1㎡あたりの価格を
  調査したものです。相続税、贈与税の為の価格の指標と
  すべく、毎年1月1日時点での価格を公示します。
【固定資産税評価額】
  市町村が、固定資産税課税の為、基準年度の前年1月1日
  時点での評価額として固定資産課税台帳に登録します。
  これは、3年に一度評価替えが行われます。
以上のように、価格をつけている機関が違うだけなのです。
昔は、この4つの価格には規則性がありました。
 上から順番に価格が安くなっていきます。
 時価(実勢価格)の8割が公示価格であり、
 公示価格の8割程度が路線価であり、
 公示価格の7割程度が固定資産税評価額でした。
  例えば、時価が1億だと仮定すると、
      公示価格は約8000万円、
      路線価は約6400万円、
      固定資産税評価額は約5600万円
  という感じでした。
しかし、バブルが崩壊し、この価格秩序が大きく乱れました。
時価が急落し、先ほどの規則性が通用しなくなり、公示価格や
路線価が実勢価格を上回る逆転現象が起こりました。
理由は、
公示価格や路線価は毎年1度しか評価の見直しがされず、特に、
固定資産税評価額においては、3年に1度しか評価替えをしない為、
実勢価格の変動に対応できない仕組みになってしまったからです。
私たちが土地を購入する時の価格は、実勢価格であり、市場原理に
基づいて需要と供給の状態から価格が算出されています。
景気の動向や、立地条件などの要素によって変動する為その土地の
価格が適正かどうかを知るのは、とても難しいことなのです。
まずは信頼できる不動産屋さんを探すことが一番です。
大手だとか小さい不動屋さんだとかは、あまり関係ありません。
親身になって対応してくれるところが一番ですね。
調子のいいことばかり言っているところは×でしょう。
ローンや資金計画を含め不動産に関する知識が豊富なのはもちろん、
物件のメリット・デメリットも含めて話してくれる不動屋さんが
おすすめです。
大事な資産となる土地の購入には、慎重に対処して下さい。
    土地アドバイスから注文住宅まで  渡辺

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